昆山物業公司

物業與百姓生活Z貼近，昆山物業是此次營改增政策Z接地氣的行業之一。作者今天就部分昆山物業公司納稅人在營改增實務操作中遇到的部分疑難問題進行了初步梳理，并匯集了部分省市稅務部門以及國稅總局有針對性地政策釋惑答疑供納稅人參考。需要說明的是，在財務實踐中仍然應以稅務總局的正式答復或已經出臺的文件規定為準。 

1、問題：營改增后物業管理企業只有辦公用品、水電費可以抵扣嗎? 解讀：可以抵扣的項目遠不止這些。具體項目可參考財稅〔2016〕36號文第二十五條“允許抵扣的進項稅額”

2、問題：物業合同外，業主另行委托物業公司代購設備、工程/保潔的消耗品或裝修辦公室，Z終業主驗收后以物業變更費用支付給物業公司（物業公司收取供應商開的發票，再給業主開發票取得變更收入，物業公司實施什么稅率?可以差額征稅么? 解讀：不能按照差額辦法征稅。以上業務屬于商品轉售行為，物業公司應按照銷售貨物業務依17%稅率交稅。 

3、問題：一般納稅人用自已的產品維修房屋附屬設施（如消防器材）是否可以抵扣？ 解讀：按照規定，下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：（一）用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產和不動產。其中涉及的固定資產、無形資產、不動產，僅指專用于上述項目的固定資產、無形資產（不包括其他權益性無形資產）、不動產。比如，某物業公司是一般納稅人，租金收入選簡易計征5%，物業管理收入按6%計征，公司使用自已的產品維修房屋附屬設施（如消防器材）均不可以抵扣進項稅金。

 4、問題：經紀代理服務業務的稅收政策？ 解讀：按照現行稅法（財稅〔2016〕36號文），經紀代理服務，是指各類經紀。